РАГС - РОССИЙСКИЙ АРХИВ ГОСУДАРСТВЕННЫХ СТАНДАРТОВ, а также строительных норм и правил (СНиП)
и образцов юридических документов
Произвольная ссылка:
СП 30-101-98 Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах.
Система нормативных документов в строительстве
СВОД ПРАВИЛ
ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ И СТРОИТЕЛЬСТВУ
МЕТОДИЧЕСКИЕ
УКАЗАНИЯ
ПО РАСЧЕТУ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ
СП 30-101-98
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО СТРОИТЕЛЬНОЙ, АРХИТЕКТУРНОЙ И ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ
(ГОССТРОЙ РОССИИ)
Москва
1998
ПРЕДИСЛОВИЕ
1 Разработан Департаментом градостроительства и архитектуры и Департаментом земельной политики Минземстроя России
2 Утвержден приказом Минземстроя от 26 августа 1998 г. № 59
3 Принят и введен в действие с 1 сентября 1998 г.
ВВЕДЕНИЕ
Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах (далее - Методические указания) разработаны во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 30 марта 1998 г. № 369 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах», а также в соответствии с нормами Федерального закона «О товариществах собственников жилья» и Постановления Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах».
СОДЕРЖАНИЕ
|
3 расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. 2 Приложение В. Расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. 6 |
СП 30-101-98
СВОД ПРАВИЛ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ И СТРОИТЕЛЬСТВУ
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
ПО РАСЧЕТУ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ
Дата введения 1 сентября 1998 г.
1 ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ
Определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их границ проводятся с целью формирования кондоминиума как единого планировочно обособленного комплекса недвижимого имущества (в том числе его развития); установления земельной доли в общей собственности, приходящейся на каждого домовладельца в кондоминиуме исходя из площади помещений, находящихся в его собственности, эффективного использования земель городских и сельских поселений и повышения уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах.
Настоящие Методические указания являются основой для разработки методики расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах субъектами Российской Федерации или органами местного самоуправления.
2 НОРМАТИВНЫЕ ССЫЛКИ
В настоящем Своде правил использованы ссылки на следующие документы:
СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»
«Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах», утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223.
3 РАСЧЕТ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ
3.1 В основу Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.
Размер земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта границ земельного участка, входящего в кондоминиум. Разработка проекта границ земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной документации конкретного квартала (микрорайона), при соблюдении требований пунктов 3 и 7 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223. Проекты межевания территории при установлении границ земельных участков в кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц города, другого поселения (микрорайонов, кварталов или их частей).
Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.
3.2 На вновь осваиваемых территориях городов и других поселений определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах осуществляется в соответствии с действующими федеральными и территориальными градостроительными нормативами, на основе градостроительной документации по застройке и проектов межевания территорий, разработанных в соответствии с градостроительной документацией по планированию территорий и правилами землепользования и застройки.
3.3 Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах.
Такими элементами территорий в разные периоды строительства как квартальной, так и микрорайонной застройки являлись:
- территории под жилыми зданиями;
- проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;
- открытые площадки для временного хранения автомобилей;
- придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;
- хозяйственные площадки;
- физкультурные площадки.
Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума, в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице приложения А.
При подготовке настоящих Методических указаний были учтены результаты соответствующих расчетов, проведенных дифференцированно для каждого периода строительства, начиная с 1958 г., в соответствии с нормативными документами каждого периода строительства.
Графики для определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности (по усредненным показателям) приведены на чертеже приложения Б и могут использоваться в качестве вспомогательного нормативного материала.
3.4 Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле (1)
(1)
где Sнорм.к. - нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, м2;
Sк - общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, м2
Уз.д. - удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности (таблица приложения А).
Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности осуществляется органами местного самоуправления исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий.
3.5 Определение размеров земельных участков для нежилых помещений (предприятия торговли, бытового обслуживания и т.п.), входящих в состав кондоминиума, осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т.д.) и уточняется при разработке границ земельного участка, входящего в кондоминиум.
3.6 При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче в кондоминиумы, т.е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно-бытового обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.
Расчет размера земельного участка в кондоминиуме проводится по следующей формуле (2):
(2)
где Sк - размер земельного участка в кондоминиуме;
Sкв. - общая площадь квартала, микрорайона;
Sнж. - суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче в кондоминиумы;
Sзастр. - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в границах квартала, микрорайона;
Sзастр.к - площадь застройки кондоминиума, для которого рассчитывается земельный участок.
3.7 Передача земельных участков в кондоминиумах в нормативных размерах в собственность домовладельцам осуществляется в соответствии с пунктом 10 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223.
3.8 Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме определяется путем умножения общей площади жилых помещений, находящихся в собственности данного домовладельца в кондоминиуме, на удельный показатель земельной доли.
В случае если фактический размер земельного участка в кондоминиуме меньше нормативного, размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления фактической площади земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого помещения, находящегося в собственности каждого домовладельца.
ПРИЛОЖЕНИЕ А
УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ, ПРИХОДЯЩЕЙСЯ НА 1 М2 ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ ЗДАНИЙ РАЗНОЙ ЭТАЖНОСТИ
|
Строительные нормы |
Этажность |
|||||||||||||||
|
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
12 |
14 |
16 |
17 |
18 |
20 |
22 |
Более 22 |
|
|
1957 г. СН 41-58 |
2,84 |
2,00 |
1,57 |
1,34 |
1,23 |
1,19 |
1,14 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
|
1967 г. СНиП II-К.2-62 |
2,72 |
1,97 |
1,81 |
1,52 |
1,39 |
1,30 |
1,21 |
1,04 |
- |
- |
- |
|
|
|
|
|
|
1975 г. СНиП II-60-75 |
2,30 |
1,80 |
1,59 |
1,36 |
1,21 |
1,15 |
1,10 |
0,98 |
0,94 |
- |
|
|
|
|
|
|
|
ВСН 2-85 |
- |
1,85 |
1,47 |
1,32 |
1,16 |
1,05 |
0,96 |
0,85 |
0,80 |
0,74 |
0,69 |
0,67 |
0,66 |
0,65 |
0,64 |
|
|
1994 г. МГСН 1.01-94 |
3,57 1,61 |
1,85 1,43 |
1,33 |
1,31 |
1,16 |
1,05 |
0,96 |
0,85 |
0,80 |
0,74 |
0,69 |
0,67 |
0,66 |
0,65 |
0,64 |
|
|
Не менее 0,92 |
||||||||||||||||
|
Рекомендуемые показатели для уплотнения застройки в кондоминиумах |
1,5 |
|
|
0,88 |
|
|
|
0,65 |
|
|
0,45 |
|
|
|
|
|
|
Примечания 1 В застройке смешанной этажности удельный показатель земельной доли следует рассчитывать на средневзвешенную гармоническую этажность путем интерполяции удельных показателей, приведенных в таблице. 2 Норма СНиП 2.07.01-89* приведена для расчетной жилищной обеспеченности 18 м2/чел. При другой расчетной жилищной обеспеченности расчетную нормативную земельную долю следует определять по формуле
где Уз.д.18 - показатель земельной доли при 18 м2/чел.; Н - расчетная жилищная обеспеченность, м2. |
||||||||||||||||
ПРИЛОЖЕНИЕ Б
ГРАФИКИ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НОРМАТИВНОГО РАЗМЕРА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ЗДАНИЙ РАЗНОЙ ЭТАЖНОСТИ
ПЛОЩАДЬ УЧАСТКА, М2
Условные обозначения:
|
|
Новое строительство (при уплотнении существующей застройки в кондоминиумах) |
|
|
Сложившаяся застройка (по показателям земельной доли, усредненным для периодов (1957 - 1985 гг.) |
|
|
Определение размера земельного участка (по нормам СНиП 2.07.01-89* при расчетной жилищной обеспеченности 18 м2/чел.) |
ПРИЛОЖЕНИЕ В
РАСЧЕТ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ
Примеры
1 Определение нормативного размера земельного участка для 5-этажного 80-квартирного здания 1960 г. строительства со средней площадью квартиры - 50 м2
В соответствии с таблицей приложения А удельный показатель земельной доли для 5-этажных зданий равен 1,34. Следовательно, нормативный размер земельного участка в соответствии с формулой (1) составит (50´80)´1,34 = 5360 м2.
2 Определение нормативного размера земельного участка и сверхнормативной территории, если имущество кондоминиума составляет группа из трех 9-этажных зданий по 5400 м2 общей площади каждый, расположенных на заданной территории. Застройка 80-х гг.
Площадь заданной территории составляет 2,5 га. На данной территории расположен также детский сад, земельный участок которого равен 3400 м2. Фактическая площадь жилой территории (за исключением детского сада) равна 25000 - 3400 = 21600 м2.
В соответствии с формулой (1) нормативный размер участка одного жилого дома равен 5400´0,98 = 5292 м2. Суммарная нормативная площадь земельных участков трех жилых домов равна 5292´3 = 15876 м2.
Сверхнормативная площадь территории равна 21600 - 15876 = 5724 м2. Сверхнормативный размер участка каждого жилого дома равен 5724 : 3 = 1908 м2.
Ключевые слова: элементы жилой территории, удельный показатель земельной доли, кондоминиум, нормативный размер земельного участка, жилищная обеспеченность